重要判例解説(20);最高裁判所平成20年2月29日判決

1 事案
平成3年12月24日,X(本訴原告=反訴被告・被控訴人・上告人),Y(本訴被告=反訴原告・控訴人・被上告人),訴外A,同B,及び,同Cは,Yが所有する土地に,Xが指定した仕様による諸施設と駐車場を建設し,レジャー,スポーツ,および,リゾートに焦点を当てた事業を展開する旨の協約を結んだ
平成4年12月1日,上記協約実施のため,YがXに3棟の建物を賃貸し,YがXに本件建物を引渡した。
本件賃貸借契約の内容は,期間が平成4年12月1日から15年間,月額賃料が約定純賃料+償却賃料額(本件建物の一部の当該年度の不動産取得税,固定資産税,および,都市計画税の合計額の12分の1相当額)というものであった。
ここにいう約定純賃料とは,平成4年12月1日から平成7年11月末日までは月額360万円,平成7年12月1日から平成9年11月末日までは月額369万円,平成9年12月1日から平成14年11月末日までは月額441万4500円,平成14年12月1日から平成19年11月末日までは月額451万9500円と定められていた。  
ただし,消費者物価指数の変動,および,経済事情の変動が予期せざる程度に及び,約定純賃料が著しく不相当な額となった場合は,XYで協議して改定することが出来るとされていた。
Xは,Yに対し,平成9年6月27日ころに同年7月1日をもって本件建物の賃料を減額する旨の意思表示を,平成13年11月26日に同年12月1日をもって本件建物の賃料を減額する旨の意思表示をした。
さらに,Xは,本件賃貸借契約における約定純賃料が,平成9年7月1日から平成13年11月30日までの間は月額276万2000円,平成13年12月1日以降は同272万円であることの確認を求めて訴えを提起した。
第1審(大阪地堺支判平成16年9月28日)は,平成9年7月1日から平成13年11月30日までの間は月額404万円,平成13年12月1日以降は同371万円であることを確認する限度でXの請求を認容した。
原審(大阪高判平成17年10月25日)は,増減額請求の発生根拠とすべき事情変更は,増減額の対象となる賃料額の授受が開始されたときから同請求時までに発生した事情に限定されるべきだという見解を示した。
その上で,平成7年1月1日から平成9年6月27日までに発生した事情,および,本件賃貸借契約においては15年間にわたる将来の経済変動をある程度予測した上で賃料額が定められたと考えられるといった事情にかんがみると,同期間における賃料369万円が不相当に高額になったとは認められず,また,平成9年12月1日から平成13年11月26日までに発生した事情,および,本件賃貸借契約における上記の事情にかんがみると,同期間における賃料441万4500円が不相当に高額になったと認めることはできないとして,Xの請求を棄却した。

2 判旨
破棄差戻し。
「借地借家法32条1項の規定は,強行法規であり,賃料自動改定特約によってその適用を排除することはできないものである(最高裁昭和28年(オ)第861号同31年5月15日第三小法廷判決・民集10巻5号496頁,最高裁昭和54年(オ)第593号同56年4月20日第二小法廷判決・民集35巻3号656頁,最高裁平成14年(受)第689号同15年6月12日第一小法廷判決・民集57巻6号595頁参照)。そして,同項の規定に基づく賃料減額請求の当否及び相当賃料額を判断するに当たっては,賃貸借契約の当事者が現実に合意した賃料のうち直近のもの(以下,この賃料を「直近合意賃料」という。)を基にして,同賃料が合意された日以降の同項所定の経済事情の変動等のほか,諸般の事情を総合的に考慮すべきであり,賃料自動改定特約が存在したとしても,上記判断に当たっては,同特約に拘束されることはなく,上記諸般の事情の一つとして,同特約の存在や,同特約が定められるに至った経緯等が考慮の対象となるにすぎないというべきである。
したがって,本件各減額請求の当否及び相当純賃料の額は,本件各減額請求の直近合意賃料である本件賃貸借契約締結時の純賃料を基にして,同純賃料が合意された日から本件各減額請求の日までの間の経済事情の変動等を考慮して判断されなければならず,その際,本件自動増額特約の存在及びこれが定められるに至った経緯等も重要な考慮事情になるとしても,本件自動増額特約によって増額された純賃料を基にして,増額前の経済事情の変動等を考慮の対象から除外し,増額された日から減額請求の日までの間に限定して,その間の経済事情の変動等を考慮して判断することは許されないものといわなければならない。本件自動増額特約によって増額された純賃料は,本件賃貸契約締結時における将来の経済事情等の予測に基づくものであり,自動増額時の経済事情等の下での相当な純賃料として当事者が現実に合意したものではないから,本件各減額請求の当否及び相当純賃料の額を判断する際の基準となる直近合意賃料と認めることはできない。」

3 解説
本件判決は,まず,賃貸借契約に際して,賃料について自動増額の特約が定められていたとしても,当事者に賃料増減額請求権を認めた借地借家法32条1項の規定は強行法規であるから,賃料減額請求を排除することが出来ないとした。
そして,次に,同条項に基づく賃料減額請求に関して問題となる「経済事情の変動」については,当事者間で賃料が合意されたときから減額請求の時までの間に生じた事情を考慮すべきであるとした。

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