任意売却

任意売却とは、多額の債務を負っている方が債務の返済のために持ち家などの所有不動産を売買することを一般に言っています。

一番多くかつ身近な場合として、持ち家の住宅ローンなどの債務の返済が厳しくなって滞納していずれ住宅ローン債権者の金融機関などから抵当権に基づく競売申立が予想される、あるいは、すでに金融機関から抵当権に基づく競売手続きが取られ競売中である時に、競売の場合には通常の売買価格から大幅に競売価格が低下して残債務が増加してしまうことから、競売による処分ではなく、通常の売買の形で不動産を処分して債務返済額をできるだけ多くし残債務を減少するために「任意売却」を行います。「任意」売却という用語は競売による強制処分との比較で任意という用語が使われているものと思われます。

任意売却も通常の不動産売却も不動産を売却する点では異なりません。しかし、任意売却の場合には債務の返済が絡むため、不動産価格を住宅ローンなどの債務額が上回る、いわゆるオーバーローンの場合には、抵当権者である住宅ローン債権者である銀行などの金融機関と抵当権抹消の交渉、残債務の処理を巡る交渉を行う必要があるため、不動産会社だけでは対応が難しいのが実際です。抵当権抹消交渉は弁護士の本来業務領域であるところから、通常オーバーローンの場合には、弁護士が住宅ローン債権者などの金融機関などと抵当権抹消交渉を行います。金融機関としても、抵当権抹消交渉を不動産会社と行うことを望んでいないのが実情です。

弁護士法人泉総合法律事務所では、住宅ローンを2,3か月近く滞納した方、3か月以上滞納して期限の利益を喪失して一括弁済をせざるをなくなり競売申立を抵当権者である住宅ローン債権者がしてきた方のご相談に応じております。

その場合にはまずマイホームを手放さなくともいい個人再生手続(住宅ローン条項付き)を利用できないかどうかを検討いたします。

個人再生手続き(住宅ローン条項付き)を利用できない場合にはマイホームを手放さざるを得ませんが、競売によって手放してしまうと通常の売買よりも大幅に売却価格が減少してしまうので、住宅ローン債権者である抵当権者との間で抵当権抹消交渉を行って通常の売買の形で売却して債務返済額を最大化し、残債務額をできるだけ少なくするようにしております。場合によっては、親族の方にマイホームを購入してもらい、引き続きマイホームに住めるようにすることも可能です。また、買主からマイホームを賃借して家賃を支払って従来通りマイホームに住み続けるリースバックという方法も場合によっては考えられます。もっとも、リースバックの場合には家賃が買主にとって購入額との関係で一定の利回りとなる必要がありますし、買主はローンを利用して購入する時には低金利の住宅ローンを利用できないため、リースバックができるのはかなり限られてきます。

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